賃貸不動産の家族信託｜アパート経営の管理・修繕・売却に備える

親がアパートや賃貸マンションを持っていると、入居者との契約、家賃の確認、修繕の判断、いずれは建替えや売却と、所有者が決めることが続きます。親が元気なうちは問題がなくても、判断能力が低下すると、こうした契約や手続きを親自身が進めることは難しくなります。家族信託は、賃貸物件の管理を、元気なうちから家族に引き継いでおく方法の一つです。

ただし、賃貸物件を信託すると、入居者との賃貸借や敷金、管理会社との契約、借入金や税金にも影響が出ます。この記事では、賃貸物件を家族信託するときに何が受託者に移るのか、契約前に何を決め、誰に何を確認しておけばよいのかをまとめます。

賃貸物件を家族信託すると、何が受託者に移る？

賃貸物件を家族信託すると、物件の名義が受託者（管理を任される家族）に移り、それに伴って入居者に対する貸主の立場も受託者に移ります。一方で、家賃などの利益を受け取るのは、受益者（信託の利益を受け取る人）である親のままにできます。

たとえば、父親がアパートを長男に信託し、父親自身が受益者になる形では、次のようになります。

物件の名義

信託登記によって、登記簿の所有者は長男（受託者）になります。信託された財産であることも記録されます

入居者に対する貸主の立場

入居者との賃貸借は、そのまま長男に引き継がれます。入居者と契約を結び直す必要はありません

敷金を返す義務

入居者から預かっている敷金を、退去のときに返す義務も長男に引き継がれます

家賃の受け取りと管理

家賃は長男が受け取り、長男自身のお金と分けて、信託口口座などで管理します

家賃などの利益

信託した物件から生まれる利益は、受益者である父親のものです。税金の上でも、父親の収入として扱われます

貸主の立場と敷金を返す義務が移るのは、入居者がすでに住んでいる賃貸物件が譲り渡されたときは、貸主の立場が新しい所有者に移り、敷金を返す義務も引き継がれると、法律で定められているためです。民法第605条の2 入居者に貸主が替わったことを主張するには、所有権移転の登記が必要です。

また、受託者は、家賃を自分のお金と混ぜたり、記録を残さずに出し入れしたりすることはできません。信託法第34条 誰が家賃を受け取り、どの口座で管理し、受益者にどう報告するかを、信託を始める前に決めておきます。

信託する前に決めておくこと

賃貸物件の家族信託では、信託契約の内容がそのまま管理のルールになります。契約を結ぶ前に、少なくとも次のことを家族で決めます。

信託する物件と、一緒に預けるお金

建物を信託するときは、その敷地もあわせて信託するかを決めます。あわせて、修繕のための積立金や、入居者に返す敷金に見合うお金も受託者に預けておくと、受託者が自分のお金を立て替えずに済みます

受託者と、その次の受託者

誰が管理を担うかを決めます。受託者が先に亡くなったり、病気で管理を続けられなくなったりしたときに、誰が引き継ぐかも決めておきます

受益者と、親が亡くなった後の受益者

はじめは親が家賃の利益を受け取る形が多く見られます。親が亡くなった後、その利益を誰が受け取るのか、あるいは信託を終えるのかを決めます

受託者に任せる範囲

修繕、建替え、売却、借入れを、受託者がどこまで判断してよいかを決めます。詳しくは後の項目で説明します

信託の終わり方と、残った財産の行き先

どんなときに信託を終えるのか、終えたときに物件や預金を誰が受け取るのかを決めます。ここを決めておかないと、終わった後の分け方を相続人どうしで話し合うことになりかねません

受託者の権限や管理のしかたは、契約で決めた内容が基準になります。信託法第26条 金融機関、管理会社、買主などは信託契約書の記載を確認して手続きを進めるため、任せたいことは具体的に書いておきます。

入居者・管理会社・保険・税金の支払いで確認すること

信託登記をすると物件の名義は受託者に替わりますが、入居者や管理会社との契約、保険、税金の支払い先が自動的に切り替わるわけではありません。信託を始めるときに、次の相手ごとに確認します。

相手・項目	確認すること
入居者	貸主が受託者に替わったことと、家賃の新しい振込先を知らせます。賃貸借契約を結び直す必要はありません
管理会社	管理委託契約の相手を受託者に替える手続きを確認します。家賃の送金先や、修繕の発注を誰が承認するかも決め直します
火災保険などの保険会社	名義が替わった後も保険金が支払われるよう、契約者や被保険者の変更が必要かを保険会社に確認します
固定資産税	固定資産税は、毎年1月1日時点で登記簿に所有者として記録されている人に、その年度の分が課税されます。年の途中で信託した場合、その年度の分は親に課税されたままで、受託者が課税されるのは翌年度からです。納税通知書がどちらに届くかを市町村に確認し、信託した預金から支払えるようにしておきます地方税法第343条・第359条
家賃の振込口座	受託者のお金と分けて管理できる口座を用意します。信託口口座を開設できるかどうか、条件は金融機関によって異なるため、早めに相談します

こうした切り替えは、親が元気なうちに家族と一緒に進めておくと、入居者や管理会社への説明もしやすくなります。

修繕・建替え・売却は、契約でどこまで決めておく？

賃貸物件では、日常の修繕から建替えや売却まで、金額も影響も大きく異なる判断が続きます。受託者に任せる範囲は、次のように分けて決めておくと迷いが少なくなります。

日常の修繕・設備の交換
給湯器の交換や退去後の原状回復などは、受託者の判断で進められるようにしておくと、管理が滞りません。一定の金額を超える工事だけ、受益者である親や家族に相談する決め方もあります。

大規模修繕・建替え
外壁や屋上の工事、建替えには大きな費用がかかります。受託者が行えることを契約に書いておくとともに、積立金や家賃収入でまかなうのか、借入れをするのかも考えておきます。建替えでは入居者に退去してもらう必要があり、話し合いに時間がかかることもあります。

売却
信託した物件を売るときは、所有者として登記されている受託者が売主になります。買主や仲介会社は信託契約書で受託者が売却できるかを確認するため、売却を任せたい場合は、その旨を契約書に明記します。売却代金は信託の財産として受託者が管理し、契約で決めたとおり受益者に渡します。

「この物件は残したい」「空室が増えたら売ってもよい」といった親の考えも、契約の目的や条項に書き込みます。受託者は、その目的に沿って判断することになります。信託法第26条

ローンが残っている物件は、先に金融機関に相談する

アパートを建てたときの借入れが残っている場合は、信託契約を結ぶ前に、借入先の金融機関に相談します。物件を信託しても、借入金まで受託者に移るわけではないためです。

借入金の名義は親のまま
物件の名義が受託者に替わっても、ローンの債務者は親のままです。返済を受託者が信託した家賃から行うのか、債務そのものを受託者に引き継ぐのかは、金融機関と話し合って決めることになります。債務を引き継ぐには、金融機関の承諾が必要です。

抵当権が付いている物件
ローンの契約では、担保の物件の名義を替えるときに金融機関の承諾が必要とされていることが多くあります。承諾を得ずに信託すると、契約違反として扱われるおそれがあります。

建替えや大規模修繕で新たに借りる場合
受託者が信託した物件を担保にお金を借りる融資は、取り扱う金融機関が限られ、条件もそれぞれ異なります。将来借入れをする可能性があるなら、契約書に受託者が借入れできることを書いておくとともに、どの金融機関なら対応できるかを先に確かめます。

金融機関の承諾が得られるとは限らず、相談には時間がかかることもあります。ローンが残っている物件は、信託の準備を始める段階で相談しておくと安心です。

家賃収入の税金と、信託にかかる費用

家賃収入は受益者の所得
信託した物件の家賃収入は、名義人である受託者ではなく、受益者である親の不動産所得として扱われます。所得税法第13条 確定申告も、これまでどおり親の名前で行います。親から子に名義を移しても、それだけで子の所得になるわけではありません。

赤字は、ほかの所得と相殺できない
信託した物件の不動産所得に損失が出ても、その損失はなかったものとして扱われます。信託していない物件の黒字や、給与・年金などほかの所得と相殺することはできず、翌年以降に繰り越すこともできません。租税特別措置法第41条の4の2 大規模修繕などで赤字が見込まれる物件は、信託するかどうかを慎重に検討します。

受託者は「信託の計算書」を提出する
受託者は、毎年1月31日までに、信託の収益や費用をまとめた計算書を税務署に提出します。所得税法第227条 収益の合計額が少ない場合は提出が不要になる取扱いもありますが、賃貸物件では、多くの場合提出が必要になります。

受益者が替わるときの課税
親が委託者と受益者を兼ねる形なら、信託を始めるときに贈与税はかかりません。親が亡くなって次の受益者に替わるときは、その人が相続や遺贈で財産を受け取ったものとして相続税の対象になります。相続税法第9条の2

信託を始めるときには、信託登記の登録免許税、司法書士への報酬、公正証書で契約書を作る場合の公証人手数料などがかかります。当事務所の費用は家族信託のページをご覧ください。具体的な税額や申告の方法は、税理士に確認します。

後見・遺言とどう分担するか

家族信託で受託者が管理できるのは、信託した財産だけです。賃貸物件を信託しても、親のそれ以外の財産や生活に関わる手続きまでは任せられません。後見や遺言と組み合わせて、役割を分担します。

生活や介護の手続きは、任意後見で備える
介護サービスや施設の契約、信託していない預金や年金の管理は、受託者の仕事ではありません。こうした手続きに備えるには、親が元気なうちに任意後見契約を結んでおく方法があります。

信託をしないまま親の判断能力が低下した場合は、成年後見人が賃貸物件を管理することになります。後見人が親の住まいを売るには家庭裁判所の許可が必要です。この住まいには、今住んでいる家だけでなく、施設に入る前に住んでいた家なども含まれることがあります。親の住まいに当たらない賃貸物件であれば、修繕や売却にこの許可は求められていません。民法第859条の3 ただ、後見人は家庭裁判所の監督のもとで親の財産を守る立場にあるため、建替えや新たな借入れのように、親の財産を減らすおそれのある判断には慎重になりがちです。家族信託と後見の違いは家族信託と成年後見の違いで詳しく説明しています。

信託していない財産の行き先は、遺言で決める
信託した賃貸物件を親の死後に誰が受け継ぐかは、信託契約で決めます。それ以外の自宅や預金などは、遺言で行き先を決めておきます。信託契約と遺言の内容が食い違わないよう、同じ時期にあわせて考えておくと整理しやすくなります。家族信託と遺言の使い分けは家族信託と遺言の違いをご覧ください。

賃貸不動産の家族信託についてよくある質問