抵当権抹消登記手続き

住宅ローンを完済すると、銀行から抵当権を抹消するための書類が届きます。ただ、登記簿に記録された抵当権は自動では消えないため、抹消登記の申請が必要です。

抵当権抹消登記に申請期限はなく、銀行から届く通常の書類にも基本的に期限はありません。それでも、時間が経つと銀行の代表者などが変わって確認が必要になったり、書類を紛失したりすることがあるため、早めに抵当権抹消登記をすることをおすすめします。

このページでは、期限の考え方、必要書類、住所変更などの登記が別に必要になる場合、当事務所に依頼する場合の費用をまとめています。銀行から届いた書類一式をお手元にご用意のうえ、まずは司法書士事務所神戸リーガルパートナーズにご相談ください。

抵当をはずす登記手続き

住宅ローンなどの抵当権付きのローンを完済されると、最後にあと一つ大切な手続が残っています。

抵当権をはずして登記簿から消してしまう登記（抹消登記）です。

ローンを完済すると、債務が無くなりますから、抵当権の効力も無くなります。しかし、抵当権の登記を抹消しないと、登記上は担保が残ったままで、第三者にはまだローンが残っているように見えてしまいます。

そこで、抵当権を抹消する登記をして、ローンを完済して抵当権の効力が無くなったことを登記上明らかにする必要があるのです。

もし抵当権の抹消登記をしないままにしておくと、将来家を売るときや担保にするときに、その抵当権が邪魔になってきます。時間が経過して書類が無くなっていると、抹消登記に思わぬ時間と費用がかかることになりかねません。

抵当権抹消登記の手続きに期限はある？

抵当権抹消登記には、いつまでに申請しなければならないという期限はありません。銀行から受け取る通常の抹消書類にも、基本的に期限はありません。

以前は、銀行から届く書類の中に「金融機関の代表者の資格証明書」が入っていて、発行から3か月以内に使う必要がありました。現在は、申請書に金融機関の会社法人等番号（登記されている会社ごとに付けられた番号）を書けば、資格証明書の添付を省略できます。そのため、この3か月の期限を気にする必要はなくなりました。「抹消書類の期限は3か月」という説明を見かけることがありますが、これはこの資格証明書のことです。

期限がなくても早めの手続きをおすすめする理由

期限がないといっても、書類を受け取ったまま長く置いておくことはおすすめしません。理由は次のとおりです。

• 時間が経つと、銀行の代表者などが変わっている可能性があり、その確認が必要になります。銀行の商号や本店が変わっている場合は、変更を証明する書類を銀行から追加で受け取ることもあります。
• 書類を紛失すると、銀行とのやりとりが増えたり別の方法で手続きを進めたりする必要が生じ、時間と費用がかかります。
• 家の売却や借り換えをするときに抵当権が残っていると、その時点で急いで抹消しなければなりません。

書類を受け取ってから時間が経っている場合も、届いた書類一式をそのままお持ちください。書類の内容と銀行の現在の状況を確認し、そのまま使えるか、追加で必要なものがあるかをご説明します。

相続登記・住所変更登記の期限とは別の話です

2024年4月から相続登記が、2026年4月から住所・氏名の変更登記が義務になりました。相続登記は相続で不動産を取得したと知った日から3年以内、住所・氏名の変更登記は変更があった日から2年以内に申請する必要があります。これらは所有者の名義や住所についての期限で、抵当権抹消登記の期限ではありません。

ただし、抵当権を抹消する前提として、住所変更登記や相続登記が必要になることがあります。詳しくは抵当権抹消登記の他にも登記が必要なケースで説明します。

抵当権抹消登記の必要書類と手続き

必要書類

住宅ローンなどを完済して抵当権の抹消登記をするには次の書類が必要になります。銀行から届く書類と、ご自身で用意するものに分けて説明します。

銀行から届く書類

解除証書・弁済証書など

債務を弁済したことや、抵当権を解除したことを証明する書面。銀行によって名称が異なります

登記済証または登記識別情報通知

抵当権を設定したときに銀行が受け取り、保管していたもの

金融機関の委任状

銀行が抵当権抹消登記の申請を委任するための書類

変更を証明する書類（必要な場合のみ）

抵当権を設定した後に銀行の商号や本店が変わっている場合に、銀行から受け取るもの

ご自身で用意するもの

不動産の所有者の方の委任状

司法書士に依頼する場合

住民票・戸籍の附票など

登記簿の住所と現在の住所が違う場合（住所変更登記に使います）

以前は金融機関の代表者の資格証明書も必要でしたが、現在は申請書に会社法人等番号を書くことで省略できます。書類の名称は銀行によって違うため、どれがどの書類か分からなくてもかまいません。銀行から届いた封筒の中身を一式お持ちいただければ、こちらで確認します。

抵当権抹消登記の他にも登記が必要なケース

抵当権抹消登記の前に他の登記をしておかないと、抵当権が抹消できないケースもあります。

1. 所有者の方の現住所が登記簿に所有者として登記されている住所と異なるとき
2. 登記簿上の所有者の方が亡くなっているとき

このようなケースでは、抵当権抹消登記を申請する前に、
1のときは所有者の住所変更登記
2のときは相続による所有権移転登記（亡くなった時期によっては不要）
を申請しなければなりません。

住所変更の登記

所有者として登記簿に記載された後に引越しなどで住所が変わっているときは、抵当権抹消登記をする前に「所有者の住所変更」の登記をしなければなりません。

よくあるのが、家を購入したときに、引っ越す前の住所で所有権の登記をしたケースです。購入した家にその後引っ越していても、登記簿の住所は購入前の住所のままになっています。この場合、購入してからずっと同じ家に住んでいても、抵当権抹消登記の前に住所変更登記が必要です。

抵当権抹消登記に加えて登記が1件余計に必要になるわけです。住所の変更登記をするときは、住所の移転の経過を関連付けるために住民票や戸籍附票を取る必要があります。結婚などで氏名が変わっている場合も、同じように氏名の変更登記が必要です。住所変更登記の費用は、抵当権抹消登記の費用とは別にかかります。

登記簿の住所が今の住所と同じかどうか分からない場合も、銀行から届いた書類一式をお持ちいただければ、登記簿を確認してご説明します。

なお、2026年4月1日から住所変更登記は義務になり、住所が変わった日から2年以内に申請する必要があります。2026年4月1日より前の住所変更も対象で、その場合は2028年3月31日までに申請が必要です。住所変更登記は、抵当権抹消登記とあわせて申請できます。

相続登記

所有者の方が亡くなっているときは、亡くなった時期と住宅ローンを完済した時期のどちらが先かによって、手続きが変わります。

亡くなる前に完済していた場合

抵当権は所有者の方が生きている間に消えているため、相続人が所有者に代わって抵当権抹消登記を申請できます。相続登記を先にする必要はありません

亡くなった後に完済した場合

住宅ローンを借りている方が亡くなり、団体信用生命保険で住宅ローンが完済されたケースなどがこれにあたります。相続登記をして不動産を相続した人の名義に変えてから、抵当権抹消登記を申請します

ただし、亡くなる前に完済していた場合でも、相続登記をしなくてよくなるわけではありません。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。2024年4月1日より前に相続で不動産を取得したことを知っていた場合は、2027年3月31日までに申請が必要です。家を売却するときにも相続登記は必要になりますので、抵当権抹消とあわせて相続登記もご検討ください。

相続登記については→相続による名義変更登記

当事務所のサポート内容と費用

相談と手続きの流れ

司法書士事務所神戸リーガルパートナーズでの抵当権抹消登記に関する相談と手続きの流れは次のとおりです。登記簿の確認、申請書の作成、法務局への申請まで当事務所が行います。

抵当権抹消登記手続きの費用

手続き	報酬（税込）	登録免許税
抵当権抹消登記申請	12,100円	不動産の数×1,000円

注）上記は、管轄が1か所で物件の数が1個の場合の報酬です。物件が複数ある場合は物件1個について2,200円（税込）を加算します。また、管轄が複数にまたがる場合には別途見積もりいたしますので、お問い合わせください。この他に、登録免許税と、登記の内容を確認するために登記情報を取得する費用、完了後の登記事項証明書の費用、郵送料等の実費がかかります。土地1筆・建物1棟の場合、登録免許税を含めた実費は4,840円程度です（下の費用モデルをご覧ください）。

抵当権抹消登記手続き費用モデル

土地1筆、建物1棟の場合の抵当権抹消登記手続きの費用は次のとおりです。

項目	報酬（税込）	実費
抵当権抹消登記申請	14,300円	2,000円（登録免許税）
登記情報の取得	－	660円
完了後の登記事項証明書	2,200円	980円
郵送通信費	－	1,200円
合計	16,500円	4,840円

報酬と実費を合わせた総額は21,340円です。抵当権抹消登記申請の報酬14,300円は、基本の12,100円に2個目の不動産分の2,200円を加えた額です。実費は事案によって多少増えることがあります。

不動産の数は登記簿の記録で決まるため、マンションの場合も登記簿を確認してからお伝えします。住所変更登記や相続登記が必要な場合は、その費用が別にかかります。

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抵当権抹消登記は自分でできる？

抵当権抹消登記は、ご自身で申請することもできます。司法書士に依頼すると費用がかかるので、自分でできないかと考える方もいらっしゃいますし、実際に自分で抵当権抹消登記をなさる方もいらっしゃいます。

法務局のホームページには、抵当権抹消登記の申請書の様式と記載例が載っています。オンラインで申請する方法も案内されています。

ただし、法務局は申請書を作ってはくれないので、ご自分で申請書を作らないといけません。また、法務局では事前に申請書を審査できない建前になっているので、登記申請後に不備が見つかることもあります。

軽微な不備でしたら、法務局に行って不備を補正することはできます。しかし、不備の内容によっては一旦取り下げをしないといけなくなるかもしれません。

ご自身で申請するか司法書士に依頼するかは、時間の余裕や書類の状況によって選べます。書類がそろっていて、申請書の作成や不備があったときの対応に時間を取れる方は、ご自身での申請に向いています。申請書は窓口に持参するほか、郵送やオンラインで提出することもできます。一方、住所変更登記や相続登記が別に必要な場合、書類の名称や中身がよく分からない場合、手続きに時間を取るのが難しい場合は、司法書士に任せる方が手間を減らせます。

よくある質問

銀行から届いた書類一式をご用意のうえ、お電話・メール・LINEでお問い合わせください。書類を受け取ってから時間が経っている方、住所が変わっている方もご相談いただけます。遠方の方や外出が難しい方は、オンラインでのご相談も可能です。