宅建業の開業と不動産会社設立｜免許の要件・流れ・費用の目安

不動産の売買や仲介の会社を立ち上げるには、会社を設立したうえで、その会社の名義で宅建業の免許を受ける必要があります。免許を受けるには、専任の宅地建物取引士と、要件に合った事務所を用意しておかなければなりません。免許が出たあとも、保証協会への加入か営業保証金の供託を済ませるまでは営業を始められず、協会に入る場合は初年度に140万〜150万円程度がかかります。

このページでは、宅建業の開業に向けて会社の設立前に確認すること、設立から営業開始までの流れ、開業に必要な費用と資金の目安を説明します。当事務所は司法書士・行政書士の事務所として、会社の設立登記から宅建業免許の申請まで、まとめてお手伝いしています。

宅建業の開業には、会社設立と宅建業免許の両方が必要

不動産の売買や仲介を会社で営業するには、会社を設立して登記を済ませ、その会社の名義で宅建業免許（宅地建物取引業の免許）を受けます（宅地建物取引業法第3条第1項）。免許を受けずに宅建業を営むことはできず、営業する旨の表示や広告もできません（同法第12条）。会社の設立と免許の申請は別の手続きで、設立が終わってから免許を申請します。

宅建業免許が必要な取引・要らない取引

免許が必要なのは、宅地や建物について、自ら売買・交換をすること、または他人の売買・交換・貸借の代理や仲介をすることを、事業として繰り返し行う場合です（同法第2条第2号）。自分が持っている物件を貸すだけであれば、免許は要りません。

取引	自分の物件	他人の物件の代理・仲介
売買	免許が必要	免許が必要
交換	免許が必要	免許が必要
賃貸	免許は不要	免許が必要

なお、賃貸住宅の管理を引き受ける場合は、管理する戸数によって、宅建業免許とは別の登録が必要になることがあります。

知事免許と大臣免許は、事務所の場所で決まる

兵庫県内だけに事務所を置く場合は兵庫県知事の免許、2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣の免許を受けます。どこで取引できるかではなく、事務所をどこに置くかで決まります。免許の有効期間は5年です。

ここでいう事務所には、本店と支店が含まれます。本店では宅建業を行わず支店だけで行う場合でも、本店も宅建業の事務所として扱われ、専任の宅地建物取引士の設置や保証金が必要になります。本店をどこに置くかは、会社を設立する前に決めておきます。

個人で開業するか、会社で開業するか

宅建業免許は個人でも受けられます。ただし、個人で受けた免許を会社に引き継ぐ仕組みはありません。個人で開業してから会社にする場合は、会社であらためて免許を受け、保証協会への加入などの手続きもやり直します。

はじめから会社で開業するか、まず個人で始めるかは、取引先からの信用、将来の事業規模、税金の負担などで考えます。税金の比較は、税理士にご相談ください。

会社設立や事務所の契約の前に確認すること

宅建業免許の審査では、専任の宅地建物取引士、事務所、役員などが要件を満たしているかを見られます。どれも会社を設立する前や、事務所の賃貸借契約を結ぶ前に確認できることです。

確認すること	準備する資料の例	決まっていなければ
専任の宅地建物取引士	宅地建物取引士証、勤務の状況がわかる資料	登録や取引士証の交付がまだなら、その手続きの時期も含めて日程を組みます
事務所	賃貸借契約書または使用承諾書、間取り図、写真	契約の前に、間取りや使い方が要件に合うかを確認します
役員などの欠格要件	役員などの身分証明書、登記されていないことの証明書	役員にする予定の人に、該当する事情がないかを確認します
開業の資金	保証協会の入会費用または営業保証金、設立と免許の費用	協会に入るか、保証金を供託するかを決めます

専任の宅地建物取引士を確保できるか

事務所ごとに、宅建業の業務に従事する人5人に1人以上の割合で、成年者の専任の宅地建物取引士を置く必要があります（宅地建物取引業法第31条の3第1項、同法施行規則第15条の5の3）。社長と従業員2人で始める会社でも、少なくとも1人は必要です。

「専任」とは、その事務所に常勤し、もっぱら宅建業の仕事をすることです。ほかの会社の従業員や公務員、パートタイマー、通勤が難しい遠方に住む人は、常勤とは認められません。建設業の営業所技術者など、ほかの法律で常勤を求められる役目を兼ねることも、原則としてできません。今の勤め先を辞めてから専任になる場合は、退職の時期も日程に入れておきます。専任の宅地建物取引士が欠けたときは、2週間以内に補充します（同法第31条の3第3項）。

宅建試験に合格しただけでは、宅地建物取引士として働けません。宅地建物取引士になるまでには、次の3つの段階があります。

• 宅地建物取引士資格試験に合格する
• 2年以上の実務経験があるか、登録実務講習を修了して、都道府県知事の登録を受ける（同法第18条第1項）
• 宅地建物取引士証の交付を受ける。合格から1年を過ぎている場合は、交付の前に法定講習を受ける（同法第22条の2）

実務経験がない人は、登録実務講習の日程と登録の審査の期間も見込んでおきます。

事務所は自宅やレンタルオフィスでも使える？

自宅やレンタルオフィスでも、ほかの場所から独立した事務所として使えるなら認められます。事務所は、継続して業務を行える設備があり、見た目にも使い方の上でも、ほかの場所と区切られている必要があります。

• 自宅の一部を使う場合は、住まいの部分を通らずに事務所に入れること、机や椅子などが業務を続けられるだけそろっていること、その場所を事務所だけに使うことが求められます。
• マンションの一室を使う場合は、管理規約で事務所としての使用が認められていることが前提です。
• ほかの会社と同じ部屋を使う場合は、原則として認められません。固定された間仕切りで区切られ、ほかの会社の場所を通らずに出入りできる場合は、認められることがあります。
• レンタルオフィスは、鍵のかかる専用の個室で、直接出入りできるかで判断されます。共用スペースの席や、住所だけを借りるバーチャルオフィスは、事務所として使えません。

事務所の賃貸借契約を結ぶ前に、間取り図と使い方を確かめておくと、契約後に使えないとわかる事態を防げます。貸主から事務所としての使用の承諾を得られるかも、あわせて確認します。

役員などが免許を受けられない理由（欠格要件）に当たらないか

会社の役員や支店長などが、宅建業法第5条の欠格要件に当たると、会社は免許を受けられません。破産して復権を得ていない、拘禁刑以上の刑を受けて5年を経過していない、宅建業法などに違反して罰金刑を受けて5年を経過していない、暴力団員であるか暴力団員でなくなって5年を経過していない、といった事情がこれに当たります。

ここでいう役員には、取締役のほか、相談役や顧問など、肩書きにかかわらず会社に同じ程度の影響力を持つ人も含まれます。役員を決める前に、該当する事情がないかを確認します。

会社の形態・役員・事業目的を決める

免許の要件を確認したら、会社の形態、役員、事業目的を決めて定款を作ります。定款と登記の内容は免許の申請書と照らし合わせて審査されるため、設立の段階で免許を見据えて決めておきます。

株式会社か合同会社か

宅建業免許は、株式会社でも合同会社でも受けられます。違いは、設立の費用と会社の運営の仕方です。合同会社は定款の認証が要らず、登録免許税の最低額も株式会社より低いため、設立の実費を抑えられます。詳しくは株式会社設立と合同会社設立のページで比べています。

商号は、国や自治体などの公的機関と紛らわしい名前（「〇〇県住宅会社」「〇〇公社」など）を使うと、免許の申請で変更を求められることがあります。

社長が宅建士でなくても開業できる？

社長が宅地建物取引士でなくても、宅建業は開業できます。事務所に専任の宅地建物取引士を置けば、免許の要件を満たします。

社長や取締役が宅地建物取引士で、主にその事務所で仕事をする場合は、その人を専任の宅地建物取引士として扱えます（宅地建物取引業法第31条の3第2項）。社長1人で始める会社でも開業できるのは、このためです。

なお、代表取締役が本店に常勤しない場合は、本店に契約を結ぶ権限を持つ使用人（店長など）を常勤で置く必要があります。ほかの会社の役員を続けながら新しい会社をつくる場合は、誰が本店に常勤するかを先に決めておきます。

定款の事業目的に宅建業を入れる

会社で免許を受けるには、登記された事業目的に宅建業を営むことが入っている必要があります。「不動産の売買、交換、賃貸及びその仲介」や「宅地建物取引業」のように書きます。

賃貸住宅の管理、リフォーム、建設業など、将来行う予定の事業があれば、設立の時点で目的に入れておくと、あとで目的を変える登記をしなくて済みます。

会社設立から営業開始までの流れ

会社の設立登記を済ませてから宅建業免許を申請し、免許のあとに保証協会への加入（または営業保証金の供託）を済ませて、免許証の交付を受けてから営業を始めます。保証協会に加入する場合の流れは次のとおりです。

期間の目安

会社の設立は、準備が順調に進めばご依頼から設立登記の申請まで2〜3週間程度です。そのあと、免許申請の書類をそろえるのに数週間、審査に約2か月、保証協会の加入と免許証の交付に数週間かかるため、全体では3〜4か月程度を見込みます。宅地建物取引士の登録や取引士証の交付がまだの場合は、その期間も加わります。

免許の通知が届いただけでは、まだ営業できません。広告や契約を始める日は、免許証の交付の時期から逆算して決めます。

宅建業の開業費用と必要な資金

宅建業の開業にかかるお金は、大きく3つに分かれます。会社設立と免許申請の手続きの費用、保証協会への加入（または営業保証金の供託）の費用、事務所や運転資金です。手続きの費用だけを見て資金計画を立てると、開業の直前に不足することがあります。

会社設立と免許申請の費用

会社の設立と宅建業免許の申請を当事務所にまとめてご依頼いただいた場合の費用は、株式会社で約50万円から、合同会社で約37万円からが目安です。実費（法務局・公証役場・兵庫県に納める費用）と、当事務所の報酬に分かれます。

費用項目	株式会社	合同会社
登録免許税（設立登記）	150,000円〜	60,000円〜
定款認証の手数料	15,000円〜50,000円	不要
定款の収入印紙	0円（電子定款）	0円（電子定款）
宅建業免許の申請手数料（兵庫県知事・新規）	33,000円	33,000円
実費の小計	198,000円〜	93,000円〜
会社設立の報酬（税込）	132,000円〜	110,000円〜
宅建業免許申請の報酬（税込）	165,000円	165,000円
報酬の小計	297,000円〜	275,000円〜
合計の目安	495,000円〜	368,000円〜

表の小計と合計は、登録免許税と報酬が最低額で、株式会社の定款認証の手数料が1万5千円の場合の金額です。たとえば資本金300万円以上で株式会社を設立する場合は、定款認証の手数料が5万円になるため、実費は23万3千円、合計は53万円が目安です。免許の申請手数料は、電子申請の場合は26,500円になります。

宅建業免許申請の報酬は、兵庫県知事・新規で、神戸市内に事務所がある場合の料金です。申請書類の作成と提出、補正への対応、保証協会の入会書類の準備のお手伝いが含まれます。神戸市外に事務所がある場合は、日当などが別にかかることがあります。登記事項証明書・身分証明書などの取得費用、交通費などの実費も別にかかります。

この表は手続きの費用で、開業に必要なお金の総額ではありません。次の保証協会の費用と、事務所や運転資金が別に必要です。

保証協会に入るか、営業保証金を供託するか

宅建業者は、取引の相手方が損害を受けたときに備えて、営業保証金を供託するか、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納めるかのどちらかが必要です（宅地建物取引業法第25条、第64条の9）。

比べる点	保証協会に加入する	営業保証金を供託する
本店の分	分担金60万円	1,000万円
支店1か所ごと	分担金30万円	500万円
そのほかにかかるお金	入会金、毎年の会費	なし（国債などの有価証券で納めることもできる）
納める先	加入する保証協会	本店のもよりの法務局（供託所）

保証協会に加入する場合、分担金60万円のほかに入会金と初年度の会費がかかります。兵庫県内の2つの保証協会の公表額（2026年11月時点）では、本店1か所で初年度140万〜150万円程度です。初年度の会費は入会する月で変わり、関連団体の費用などが別にかかることもあります。分担金だけを見て60万円と考えないよう、資金計画に入れておきます。

保証協会に加入すると、免許の申請や開業後の届出も協会の支部を通じて行います。どちらの協会に入るかは、免許申請の前に決めておきます。

事務所・設備・運転資金は別に見込む

このほか、事務所の賃料・敷金、机や電話・複合機などの設備、看板や業者票、ホームページや物件広告の費用、開業から売上が入るまでの運転資金が必要です。資本金の額は、これらの資金と保証協会の費用を合わせて考えます。

当事務所のサポート内容

不動産会社を始めるには、会社の設立登記と宅建業免許の申請の2つが必要です。当事務所には司法書士と行政書士の資格があるため、設立登記と免許申請を一つの窓口でまとめてお引き受けできます。

• 予定している取引、専任の宅地建物取引士の候補、事務所の候補と間取り、会社の形態、資金をうかがい、免許の要件を満たせるかを確認
• 宅建業を目的に入れた定款の作成、株式会社の定款認証の手続き（司法書士として）
• 会社の設立登記の申請（司法書士として）
• 免許申請書と添付書類の作成、申請の提出、補正への対応（行政書士として）
• 保証協会の入会書類の準備のお手伝い
• 開業後の役員変更・本店移転などの登記と、宅建業の変更の届出、5年ごとの免許の更新

会社の設立と免許の申請を別々の窓口に頼むと、事業目的や役員、本店の場所が免許の要件に合っているかを、あとから確かめ直す必要が出ることがあります。設立の段階から免許の申請を見据えて準備すれば、目的を変える登記や事務所の探し直しをせずに済みます。すでに設立している会社の免許申請だけのご依頼もお受けしています。

会社設立後の税務の届出や、個人と会社のどちらで開業するかを税金の面から判断するときは、税理士にご相談ください。社会保険の加入手続きは、社会保険労務士をご紹介できます。税理士のご紹介もできます。

よくある質問

宅建業の開業準備のご相談

事務所を借りる前や会社をつくる前の段階からご相談いただくと、免許の要件に合わせて準備の順番を整理できます。すでに会社をお持ちで、免許の申請だけをご依頼いただくこともできます。