家族信託のメリットは、財産管理や財産承継を柔軟に行うことができるということです。家族信託は、認知症対策にも有効活用できます。
ここでは、家族信託の活用事例として、不動産賃貸オーナーの認知症対策をご紹介します。賃貸オーナーが高齢になったときには、自らが不動産管理を継続するリスクを認識した上で、対策を考えておきましょう。
目次
賃貸オーナーが高齢になったら注意すべきこととは？
認知症になれば不動産管理ができなくなる
アパート・マンションなどの収益不動産を所有している方は、高齢になったときに認知症になるリスクを想定しておくべきです。認知症で判断能力を失ってしまうと、自分で有効な契約を締結できなくなり、不動産管理に支障をきたしてしまいます。
不動産に新たな入居者を住まわせるときはもちろん、不動産の修繕、建て替え、売却など、すべて契約が必要です。契約ができなくなれば、事実上、不動産管理はできなくなってしまいます。
親族が認知症のオーナーの代わりに契約書に署名捺印して契約をしているケースも多いと思いますが、こうした行為は法律的には問題です。もし相手方に契約の無効を主張されたら、反論できない可能性もあります。
認知症になることも想定した対策が必要
将来特定の親族に不動産を引き継ぎたい場合、遺言を書いて対策すればよいと考えている方もいらっしゃるかもしれません。しかし、遺言が効力を生じるのは、遺言者が亡くなったときです。オーナーが認知症になった場合には、遺言では対応ができません。
不動産を所有しているなら、亡くなった後の相続対策だけでは不十分です。亡くなる前に認知症になることを想定し、必要な対策をとっておきましょう。
賃貸オーナーが認知症になっても成年後見人を付ければ大丈夫？
認知症の人には成年後見人を付けることができる
賃貸オーナーが認知症になった場合、成年後見制度を利用して、成年後見人を付けてもらうことができます。成年後見人とは、判断能力が低下した本人に代わって、財産管理や契約などの手続きを行う代理人です。
成年後見制度には「法定後見」と「任意後見」の2種類があります。法定後見は、家庭裁判所に申し立てて後見人を選任してもらう制度です。任意後見は、本人が認知症になる前に自分で後見人を選んで契約しておくものです。
成年後見人が付くと、本人の代わりに契約を行うことができるので、有効な契約を締結することが可能になります。
法定後見では誰が後見人に選ばれるかはわからない
賃貸オーナーが既に認知症になっている場合には、法定後見しか利用できません。法定後見の場合、誰が後見人に選任されるかわからないという問題があります。
法定後見を利用するときには、家庭裁判所に後見人開始の審判を申し立て、後見人を選任してもらうことになります。後見人候補者を指定して申立てすることもできますが、必ずしも候補者が選ばれるとは限りません。
候補者以外から後見人が選ばれる場合には、弁護士や司法書士などの専門家になります。法的知識のある専門家であっても不動産の賃貸経営のプロではないので、不動産の賃貸管理が適切にできるとは限りません。法定後見では、収益不動産の管理に不安が残ることがあります。
任意後見なら自分で後見人を選べる
任意後見の場合には、自分で後見人になってもらう人を選ぶことができます。あらかじめ収益不動産の管理を任せたい人を選んでおけば、認知症になったときに不動産の管理を引き継ぐことも可能です。
ただし、オーナーが既に認知症になっているなら、任意後見は利用できません。また、任意後見契約が効力を持つのは、実際に認知症になった場合です。認知症になったときは後見人が賃貸不動産の管理ができますが、認知症になるまでは本人が不動産を管理するしかありません。
成年後見人の職務には制限がある
収益不動産の管理ができる親族が成年後見人になった場合でも、何でもできるわけではありません。成年後見人ができるのは、基本的に本人の財産を維持する行為のみです。積極的な投資はできないため、アパートの入居者を増やすための大規模修繕などは認められません。
また、成年後見では、後見事務の内容について裁判所の監督を受けることになります。裁判所が関与する分、融通が利きにくいので、それまでと同様の不動産管理を行うわけにはいかないことがあります。
成年後見では裁判所等への報告義務が発生する
法定後見人となった人は、裁判所に定期的に報告書を提出し、収支等を報告する必要があります。任意後見人の場合には、後見監督人に報告書を提出しなければなりません。
成年後見では、報告書作成に手間や時間をとられてしまうというデメリットもあります。専門家が後見人や後見監督人になった場合には、報酬も発生してしまいます。
家族信託による不動産賃貸オーナーの認知症対策とは？
家族信託で収益不動産の管理を任せる方法
不動産賃貸オーナーの認知症対策には、家族信託を活用できます。家族信託は、信頼できる家族や親族を選んで、財産管理を任せるしくみです。家族信託では、財産の元々の所有者を「委託者」、財産管理を任される人を「受託者」、財産から利益を受ける人を「受益者」といいます。
賃貸オーナーが認知症対策をする場合、オーナーを委託者兼受益者、不動産の管理を任せたい家族を受託者、賃貸物件を信託財産として信託契約を結びます。信託契約書は公正証書にしておくのが通常です。
信託契約後には、法務局で所有権移転登記と信託登記を行う必要があります。家族信託では、不動産の所有者名義は受託者に変更されます。ただし、実質的な所有権の移転はないので、贈与税は課税されません。
家族信託なら認知症になる前に不動産管理を引き継げる
家族信託を組んだ場合には、形式的な不動産の所有者は受託者になりますから、受託者が不動産管理に必要な契約を行うことが可能です。
家族信託では、成年後見と違い、オーナーが認知症になるまで待つ必要はありません。受託者には、信託契約をしたときから不動産管理を任せることができます。
家族信託では投資や運用も可能
家族信託では、信託契約の内容を当事者間で自由に決められます。成年後見人と違い、受託者には財産を積極的に増やすような投資・運用の権限も与えることができます。家族信託なら、受託者の判断で収益不動産を売却してもらうことも可能です。
家族信託なら家賃収入の帰属先も決められる
賃貸オーナー自らを委託者兼受益者とすれば、家族信託設定後も、家賃収入はオーナーが継続して得ることができます。不動産管理を家族に任せても、元気な間は自分が実質的なオーナーとして賃貸業の収益を受け取れるのもメリットです。
家族信託では、オーナーが亡くなった後の二次受益者、二次受益者が亡くなった後の三次受益者というふうに、先々までの受益者も指定できます（受益者連続型信託）。遺言では不可能な二次相続以降の対策も、家族信託を利用すれば可能です。
成年後見と併用すれば万全
賃貸オーナーが家族信託を利用して認知症対策をする場合、成年後見も併用するのがおすすめです。不動産の管理を信託の受託者にまかせても、年金の受け取りや、施設への料金支払いなどは家族信託の受託者に任せることはできません。
家族信託を設定すると同時に任意後見契約も結んで、任意後見人が年金の受け取りや施設への支払いなどをできるようにしておけば、万全な対策になります。
まとめ
賃貸不動産のオーナーは、認知症になれば不動産の管理ができなくなるというリスクを想定して準備しておく必要があります。家族信託を設定するにしても、任意後見契約を締結するにしても、判断能力のあるうちでなければなりません。早めに対策を考えておきましょう。