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家を購入するときの名義変更登記


家を購入するときには、大きなお金が動き、そして最後には不動産の名義変更登記が完了して全ての手続きが終わります。

物件が自分のものになるから名義変更が必要ということは、感覚的に理解していただけるでしょう。

では、登記をしなかったらどうなるでしょうか?

あなたは、第三者に対して、その不動産が自分のものであると主張できません。そればかりか、あなたが登記をするより先に他の誰かが登記をしてしまうと、あなたが購入した不動産は、先に登記をした他人のものになってしまうことだってあるのです。

このように不動産登記は、家を買うときにはとても重要なことなのです。

ところが、多額のお金が動く不動産取引において、この不動産登記を誰に依頼するのかは、あまり関心が払われていないようです。

決済を司法書士に依頼する

不動産登記ができるのは、司法書士です。

中には、物件を買うことを決めた後で、諸費用の見積もりの中の登記費用を見て、自分で登記ができないかと考える人もいるようです。ですが、迅速かつ正確に登記を完了させるという点から、ご自分で登記をすることはおすすめできることではありません。

また、銀行等から住宅ローンを借りる場合は、必ず抵当権の設定登記をしますが、銀行等はこれを司法書士ではない素人の買主にさせることは、絶対にあり得ません。

このような事情で、不動産の取引では司法書士が所有権移転登記を中心に各種登記をしているのです。

取引の立会い

不動産の取引の中で、司法書士が関わるのは、最後の決済のときです。

家を買うとき、司法書士に会うのは、最後の銀行の手続きのときだけでしょ?何のためにいるのかな?。

家を買う決済のとき、司法書士は、

  • 不動産についている担保があれば、それが全て消えるのか
  • 名義は買主に問題なく移転できるのか
  • 住宅ローンの担保を付けることに問題ないのか

ということをチェックします。

そして、全て問題ないと確認できて、司法書士が「大丈夫です。登記は問題なくできます。」と言ったときに初めてお金が動きます。
つまり、司法書士が取引の最後の場面で「OK」しない限り、住宅ローンのお金は出ないのです。

えっ?銀行からは住宅ローンの審査が通ったと連絡があったのですが、司法書士がOKしないとお金が出ないのですか?

そうです。融資する銀行は、自分の担保が問題なく付かないかぎり、お金は出しません。

これをまとめて、お金の流れも併せて見てみると、

  1. 住宅ローンが実行され(銀行から住宅ローンのお金が出て)
  2. そのお金を売り主に支払い(売り主は代金を受け取り)
  3. 今の不動産に付いている担保が全て消え(古い担保が全て消え)
  4. 名義が無事に移転する(買主名義になり)
  5. 住宅ローンの担保が付く(住宅ローンの銀行の抵当権が設定される)

ことが確認できるということです。

これができて初めて関係当事者全員が満足することになるのです。

ええっ!そんな大切なことを依頼するのですか。でも、まだ会ったことないのですが。

そうですね。こういう大切な手続きを依頼するのに、決済当日に初めて会うということも多いようです。事前に手続きや費用について十分説明を受けたうえで、信頼できる人に依頼する方が良いと思いませんか?

このように、家を購入するときに、登記はとても大切なことです。

以前は、登記をする司法書士は不動産業者や銀行の指定というのが普通だった時期もありました。しかし、今ではそのようなことはなく、買主は自分で司法書士を探して依頼することもできるのです。

家を購入するときの大切な名義変更登記を、決済の日に初めて会う司法書士に任せるのか、それよりももっと以前から相談して、信頼できると思う司法書士に依頼するのか。どちらが良いでしょうか?

住宅ローン相談

家を買って、住宅ローンはちゃんと払っていけそうなの?

うん、大丈夫だと思うよ。不動産屋さんや銀行に相談しても大丈夫じゃないかと言うし。

えっ?35年も利息を払っていかなくちゃならないのに、売ってる人に相談しただけなの?今後利息がどうなるとか、将来の子どもの教育費とかちゃんと考えた?

そこまでは計算してないけど・・・

司法書士として住宅ローンが支払えなくなってしまった債務整理の相談を受けることがあります。中には、住宅ローンの仕組みを理解していなかったり将来の支出を考慮していなかったりしたことが原因となっているケースも見受けられます。マイホームを失わないために、事前に住宅ローンに無理がないか第三者に相談してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの返済は、通常35年もの長きに渡るものです。その間に金利が上昇したら返済はどうなるのか、あなたの今後の家計の見込みはどうなのか、それらのことを住宅ローンを借りる前に理解すると、より安全に住宅ローンが組めるのではないでしょうか。

このようなアドバイスを第三者の立場でできるのは、ファイナンシャルプランナーです。当事務所はファイナンシャルプランナーの資格もあるので、住宅購入前からの資金アドバイスもしています。

当事務所のサポート内容

司法書士事務所神戸リーガルパートナーズは、あなたが家を購入するとき、次のようなサポートを提供しています。

  • 不動産の名義変更登記や抵当権の設定登記等の登記手続き
  • 不動産購入や住宅ローンに無理がないかの診断
  • 今後の家計予測や保険の見直しなどのFP業務

費用

売買登記の費用は、条件により異なりますが、下記に典型的な取引の報酬の例を示します。

買主(住宅ローンなし)の料金

項目報酬(消費税別)
所有権移転登記申請40,000円
立会料10,000円
登記事項証明書(1通あたり)1,000円
合計51,000円

買主(住宅ローンあり)の料金

項目報酬(消費税別)
所有権移転登記申請40,000円
抵当権設定登記報酬30,000円
立会料10,000円
登記事項証明書(1通あたり)1,000円
合計81,000円

*上記報酬例は、

  • 戸建てで土地1筆建物1棟、またはマンションの専有部分1戸で
  • 不動産の評価額の合計が3000万円未満
  • 買主が1名

のときの料金です。

*住宅用家屋証明書を取得する場合、別途報酬として1万円を加算します。

*登録免許税、交通費、郵送料、登記事項証明書等の実費は別途申し受けます。

別途見積もりが必要な場合

  • 不動産の個数が増える場合
  • マンションの敷地の登記が別に必要な場合
  • 不動産の評価額合計が3000万円を超える場合
  • 買主が複数のとき
  • 抵当権が複数のとき
  • 外国の文書が必要な場合
  • 外国語での対応が必要な場合
  • 不動産業者の仲介を入れない個人間の売買のとき

住宅ローン診断、資金アドバイス

報酬 1万5000円(消費税別)

上記は、FP業務として、住宅ローン診断、資金アドバイスの報酬です。不動産登記の合わせてご依頼いただく場合は、1万円とします。